Antecedentes
El Registro de Información Catastral de Guatemala -RIC- es una institución creada en el marco de los Acuerdos de Paz, específicamente el Acuerdo sobre Aspectos Socioeconómicos y Situación Agraria. Nació a la vida jurídica mediante el Decreto número 41-2005 del Congreso de la República de Guatemala, Ley del Registro de Información Catastral, como una institución del Estado, autónoma y de servicio, con personalidad jurídica, patrimonio y recursos propios.
El RIC es la autoridad competente en materia catastral, que tiene como objeto establecer, mantener y actualizar el catastro nacional, según lo preceptuado en su Ley y reglamentos. Todas sus actuaciones y registros son públicos.
Para el alcance de su objetivo, el RIC tiene, entre otras, las funciones siguientes: a) Definir políticas, estrategias y planes de trabajo en materia catastral; b) Registrar y actualizar la información como responsabilidad exclusiva del Estado y extender certificados catastrales y copias certificadas de los mapas, planos y de cualquier otro documento de los predios catastrados. Además, provee al Registro de la Propiedad la información que en los análisis realizados en el proceso catastral se determine que es susceptible de saneamiento.
Por otro lado, provee informes y estudios técnicos de las zonas en proceso catastral o catastradas a las instituciones responsables de la resolución de conflictos agrarios, a aquellas encargadas de programas de adjudicación de tierra y regularización de la tenencia de esta y a cualquier otra institución estatal o privada que lo solicite. Además, coopera con las autoridades administrativas, judiciales, municipales y otros entes públicos cuando éstas requieran informes en materia catastral y apoya a los órganos jurisdiccionales en los expertajes necesarios para la solución de conflictos en los que exista dificultad de ubicación espacial de fincas.
En el contexto de Guatemala, tal como lo establece la Ley del RIC, el catastro es un instrumento técnico de desarrollo con información disponible para múltiples fines; es un registro básico, gráfico y descriptivo de tipo predial, orientado a la certeza y seguridad jurídica de la propiedad, tenencia y uso de la tierra. Para construir un catastro de este tipo, se requiere un proceso detallado que incluye confrontar la realidad jurídica de la propiedad reflejada en el Registro de la Propiedad con la tenencia real registrada en campo.
El proceso catastral según el Decreto 41-2005, Ley del RIC, se puede dividir en las siguientes fases principales:
Fase de Investigación Registral y Actividades Previas.
Es la fase preparatoria en la cual se realizan actividades con el objeto de conocer los derechos de propiedad en el municipio que se pretende declarar como zona en proceso catastral y contar con dicha información para los diferentes usos que se le pueda dar en la Fase de Establecimiento Catastral.
- Investigación Documental en el Registro General de la Propiedad: Este primer paso implica investigar y recopilar la información necesaria para establecer la propiedad y derechos de cada finca o parcela de terreno en zonas de interés. Este proceso también incluye el saneamiento de la información registral.
- Diagnóstico Registral: Esta etapa de investigación permite entender la situación del derecho de propiedad de la tierra en un municipio, departamento o región. A partir de esta información, se establecen los criterios y directrices para priorizar las zonas que se declararán en proceso catastral.
Fase de Establecimiento Catastral
En esta segunda fase del proceso catastral se desarrollan todas las actividades de tipo técnico-jurídico y administrativo, organizadas de manera coherente para la obtención de la información física y descriptiva de todos los predios del territorio nacional y su relación con los titulares catastrales y regístrales.
- Zona en Proceso Catastral: La definición de la zona en proceso catastral es la declaración de un área específica del territorio donde se llevarán a cabo las actividades catastrales. Los propietarios, poseedores y tenedores de terrenos en estas zonas están obligados a proporcionar la información requerida.
- Levantamiento Catastral: Este es el proceso de obtención en campo de los datos físicos y descriptivos de los predios y de sus respectivos propietarios, poseedores o tenedores.
- Análisis Catastral: Esta etapa consiste en comparar los datos obtenidos en el levantamiento catastral con los datos de la investigación documental para verificar si hay coincidencia entre el sujeto y el objeto.
- Análisis Jurídico: Tras el análisis catastral, la información catastral es analizada y calificada, preparando los dictámenes de predios catastrados regulares o irregulares.
- Declaratoria de Predio Catastrado: Es la declaración de que se han completado las operaciones técnicas del análisis catastral y jurídico para un determinado predio y se ha obtenido la declaración correspondiente.
- Zona Catastrada: Es la parte del territorio nacional donde el proceso de establecimiento del catastro ha concluido por declaración oficial, y cuyos datos obtenidos se han incorporado al Registro de Información Catastral (RIC) para su mantenimiento.
Fase de Mantenimiento Catastral
El mantenimiento catastral es el conjunto de actividades técnico-jurídicas y administrativas permanentes y necesarias para inscribir en el Registro de Información Catastral de Guatemala y en el Registro de la Propiedad, los cambios relativos al predio y al propietario, respectivamente. El mantenimiento catastral se implementará a todos aquellos predios cuya declaración haya alcanzado firmeza y a los que nazcan de éstos, cualquier actividad inherente al traslado de derecho real o de posesión, así como las modificaciones al objeto o sujeto de los mismos.
- Justificación
Como parte del caso de estudio publicado por el Observatorio de Derechos de Propiedad en el Índice Internacional de Derechos de Propiedad 2022, se recomendó dar prioridad a la preparación y finalización del catastro, con mecanismos de georreferenciación confiables adecuados para la época. Adicionalmente, se hizo hincapié en que es necesario mantener un catastro actualizado y mantener una coordinación automática entre el catastro y el Registro de la Propiedad.
En seguimiento a dicha recomendación, el Observatorio de Derechos de Propiedad presenta este Termómetro de la Propiedad en aras de determinar los avances del proceso catastral en el país.
- Termómetro de la Propiedad
En Guatemala, la declaratoria de zonas en proceso catastral dio inicio en el año 2006. A la fecha, se han declarado en proceso catastral un total de 68 municipios que representan un 50.48% del territorio nacional.
El año 2006 ha sido históricamente el período con la mayor cantidad de área declarada en proceso catastral, con 39,201.73 kms2. Con posterioridad al año 2014, no ha habido nuevos municipios declarados en proceso catastral.
Por cantidad de municipios, 2011 ha sido el año con la mayor cantidad de municipios declarados en proceso catastral.
Sin embargo, de los 68 municipios declarados en proceso catastral, solamente se han declarado Zonas Catastradas 18 municipios en todo el territorio nacional, lo que representa una extensión de 15,997.27 kms2 o un 14.69 por ciento del territorio nacional, siendo el año 2018 el período en el que se ha declarado la mayor cantidad de área como zona catastrada.
De 2016 a la fecha, se declara un promedio de 2.25 municipios por año como zona catastrada.
Es importante resaltar que, hasta julio de 2023, un 50.48% del territorio nacional ha sido declarado como zona en proceso catastral y de ellos, un 14.69% del territorio nacional ya fue declarado catastrado. Es decir, aún hay 85.31% del territorio nacional que no se encuentra catastrado, habiendo un 49.52% pendiente de ser declarado en proceso catastral.
Si lo anterior se desglosa por departamento, aún hay 13 departamentos que no presentan ningún avance. Es decir, no cuentan con zonas declaradas en proceso catastral, menos aún, catastradas. Dentro de los 9 departamentos que sí presentan avances, solamente Izabal ha iniciado el proceso catastral en todos sus municipios. El que menos avance presenta es Quiché, solamente con un municipio declarado en proceso catastral, y los que mayor avance evidencian son Zacapa y Petén con 5 municipios declarados catastrados, respectivamente.
Por último, es importante resaltar que los avances en el proceso catastral no necesariamente se han producido en el año de su declaratoria inicial. Es decir, de las zonas que se declararon en proceso catastral en 2006, el mayor avance se produjo entre 2017 y 2018; de las zonas declaradas en 2009, el mayor avance se produjo entre 2017 y 2022; de las zonas declaradas en 2010 el mayor avance se produjo entre 2016 y 2019; y de las zonas declaradas en 2014, el mayor avance se ha dado en 2023.
En las zonas donde ha finalizado el levantamiento catastral, se han notificado al Registro General de la Propiedad un total de 228,297 predios, de los cuales 56,399 predios han sido declarados regulares y 274,819 predios se han declarado irregulares. Por otra parte, existen 2,243 fincas inubicables en el territorio.
En la siguiente gráfica se muestra que el 78% de los predios notificados han sido declarados irregulares.
En la gráfica siguiente se puede evidenciar el detalle por municipio, en la cual se identifica que Siquinalá, Escuintla y los municipios de Petén: San José, San Francisco, El Chal, Santa Ana y San Andrés tienen un porcentaje significativo de predios regulares en promedio arriba del 50%. En contraposición con los departamentos de Chiquimula y Zacapa, que se puede observar una mayoría de predios declarados irregulares.
Respecto a las irregularidades catastrales, estas se clasifican en distintas tipologías de conformidad con el artículo 38 y 39 de la Ley del Registro de Información Catastral, las siguientes:
- Aquéllos cuya única irregularidad sea la de no estar inscritos en el Registro de la Propiedad.
- Los que tengan diferencias entre el área inscrita en el Registro de la Propiedad y el área establecida físicamente. No obstante lo anterior, no se considerarán predios irregulares por su extensión los que se encuentran en los siguientes casos:
- Si el área inscrita de un predio es menor o igual a mil metros cuadrados y el área catastral se excede hasta en un veinte por ciento (20%).
- Si el área inscrita está entre más de mil metros cuadrados hasta novecientos mil metros cuadrados y el área catastral excede hasta en un diez por ciento (10%).
- Defectos de área: Cuando el área resultante del levantamiento catastral sea menor que el área registralmente inscrita se considerará un defecto. Una vez estando firme dicha declaración se hará la anotación respectiva en el Registro de la Propiedad, pero automáticamente quedará regularizada de conformidad con el área real consignada por el RIC.
- Cuando al área de la inscripción registral se anteponga la leyenda “más o menos”.
- Cuando sobre un mismo predio exista más de un registro o título de propiedad.
- Cuando en la inscripción no se especifique su extensión.
- Cualquier otra irregularidad no contemplada en los casos anteriores que resulte del proceso catastral o cualquier combinación de las anteriores irregularidades.
- Inubicabilidad de Fincas: Este término se aplica cuando la ubicación espacial de una finca registrada no puede ser establecida en una zona en proceso catastral. En estos casos, el propietario tiene la posibilidad de contradecir la declaratoria de inubicabilidad demostrando su ubicación en un plazo de 3 años.
- Incongruencia entre el titular registral y el titular catastral: Esta situación ocurre cuando un predio es poseído por una persona distinta a la inscrita en el Registro de la Propiedad.
De acuerdo a la información proporcionada por el Registro de Información Catastral, las principales tipologías irregulares son las siguientes:
- Incongruencia entre el titular y el titular catastral
- Por existir sobreposición de fincas
- Por estar en el ámbito de dos o más fincas
- Por no haber sido desmembrado de la finca cuyo ámbito espacial se encuentra ubicado
- Por comprender la totalidad del área de una finca y encontrasrse además en el ámbito espacial de una o más finca
- Por exceso de área
- Por no estar desmembrado de la finca donde se encuentra ubicado
Esta información demuestra la complejidad y desafíos asociados al proceso catastral, subrayando la importancia de continuar los esfuerzos de continuar con el avance en el proceso catastral y mantener el catastro actualizado.